Cesión de remate: cómo comprar un piso en subasta sin pujar

Cuando un inmueble sale a subasta en una ejecución hipotecaria, muchas veces es el propio acreedor —el banco o el fondo que reclama la deuda— quien se queda con el remate. La cesión de remate permite que ese derecho se ceda a un tercero. El inversor ocupa su lugar y el juzgado le adjudica el inmueble directamente a él. Es una forma de comprar un piso en subasta sin pujar en el portal.

La condición que lo cambia todo

Lo primero es la fecha de la demanda ejecutiva. Si el procedimiento empezó antes del 3 de abril de 2025, la cesión solo es posible si el acreedor se reservó la facultad de ceder en el momento de pujar o de pedir la adjudicación. Si empezó después, rige el régimen de la Ley Orgánica 1/2025. También importa si la subasta es judicial o notarial: en la notarial hay dos transmisiones. Si la cesión no es válida, lo que queda es otra operación: el acreedor se adjudica el inmueble y después te lo vende. Parece un matiz. No lo es.

Paso a paso

1. El inmueble sale a subasta en el Portal de Subastas del BOE.
2. El acreedor obtiene el remate o la adjudicación, con la facultad de ceder acreditada según la fecha del procedimiento.
3. Se formaliza la cesión ante el juzgado a favor del inversor, que paga el precio pactado y, en su caso, lo que corresponda consignar.
4. El juzgado dicta el decreto de adjudicación a nombre del inversor.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad y toma de posesión, con lanzamiento si el inmueble está ocupado.

La trampa fiscal

Una sola transmisión a efectos de impuestos solo se da en subasta judicial y con la cesión hecha en el acto. En los demás casos —subasta notarial o cesión que no se acredita— hay dos: la del acreedor que se adjudica el inmueble y la tuya cuando te lo vende. Pagar el impuesto de transmisiones dos veces puede comerse buena parte del descuento. Pide que la validez de la cesión conste documentalmente antes de comprometerte.

Qué revisar antes de firmar

• La certificación de cargas y una nota simple actualizada: las cargas anteriores a la hipoteca ejecutada no se cancelan.
• La fecha de la demanda ejecutiva y si la subasta es judicial o notarial.
• El estado del procedimiento: anuncio de la subasta, resoluciones dictadas y posibles incidencias, como un deudor fallecido o en situación de vulnerabilidad.
• Quién es el ejecutante y qué documentación acredita su posición.
• La situación posesoria y el coste realista del lanzamiento.
• El contrato de cesión: precio, calendario, qué ocurre si el juzgado no aprueba la cesión y cuándo se devuelve lo pagado.

Cómo se paga

Rara vez se puede hipotecar antes de tener la posesión. Lo normal es comprar con fondos propios o con garantía sobre otro inmueble, y refinanciar después.

Cuánto cuesta de verdad

Al precio que pagas al cedente hay que sumar la consignación, si procede, los impuestos, los costes de procurador y abogado, la inscripción, las deudas de IBI y comunidad y el coste de recuperar la posesión. Orientativamente, hasta la posesión pasan 6–12 meses, según el juzgado y la ocupación: es capital inmovilizado que también cuenta.

Información orientativa. No sustituye al análisis individualizado de cada operación.