Piso en subasta · Cesión de remate (CDR)
Piso en subasta: compras el puesto de quien ganó la subasta.
En una cesión de remate no compras el piso a su dueño: compras el derecho de quien ganó la subasta a adjudicárselo. Bien hecha, es una de las vías con más descuento. Mal hecha, puedes pagar impuestos dos veces o perder la operación.
Hacer el Semáforo del descuentoPerito judicial inmobiliario colegiado · Fiscalidad inmobiliaria · +4.500 inmuebles revisados en el último año
La operación
Qué compras exactamente
Te subrogas en el derecho del rematante a adquirir el inmueble. Lo primero es la fecha de la demanda ejecutiva: si el procedimiento empezó antes del 3 de abril de 2025, la facultad de ceder debía reservarse al pujar; si empezó después, rige el régimen de la LO 1/2025. También importa si la subasta es judicial o notarial: en la notarial hay dos transmisiones.
Puntos críticos
Los riesgos que hay que revisar
- 01
Validez de la cesión
Sin acreditarla documentalmente, no hay operación.
- 02
Doble tributación
Una sola transmisión solo se da en subasta judicial y con la cesión hecha en el acto.
- 03
Tanteo y retracto
La Generalitat puede ejercerlo sobre adjudicaciones en subasta.
- 04
Ocupación
Si hay ocupantes, la recuperación va por incidente dentro de la ejecución, con su plazo.
- 05
Financiación
Rara vez se puede hipotecar antes de tener la posesión.
Plazos
Del primer paso a las llaves
- 01
Subasta y remate
Alguien gana la puja en el juzgado.
- 02
Cesión del remate
Aquí suele estar el riesgo
Hay que acreditar que la cesión es válida según la fecha de la demanda ejecutiva y el tipo de subasta; si no, puedes pagar impuestos dos veces o perder la operación.
- 03
Decreto de adjudicación
El juzgado adjudica el inmueble al cesionario.
- 04
Inscripción en el Registro
Testimonio del decreto e inscripción a tu nombre.
- 05
Posesión
Entrega directa si está vacío; lanzamiento o incidente si hay ocupantes.
Horquilla orientativa hasta la posesión: 6–12 meses hasta la posesión
Plazos orientativos, no compromisos. Varían según la cartera, el juzgado, la ocupación y la fase en la que compres. En el análisis los estimamos para tu caso concreto.
El informe
Qué analizamos en tu caso
Situación real
Ocupación, cargas, estado registral y físico del inmueble.
Descuento real
El precio frente a ventas cerradas en la zona, no frente a anuncios.
Fase del procedimiento
En qué punto está el expediente y qué queda por resolver.
Plazos
Cuándo compras, cuándo tomas posesión y cuándo puedes vender o alquilar.
Coste fiscal y financiero
Impuestos según tu comunidad autónoma, costes ocultos, financiación y rentabilidad neta.
Veredicto
Adelante, Con condiciones o Descartar, en un informe razonado y firmado por perito judicial inmobiliario colegiado.
Informe técnico-pericial firmado por perito judicial inmobiliario colegiado. No es una tasación oficial (Orden ECO/805/2003).
Preguntas frecuentes
Antes de decidir
¿Es legal comprar una cesión de remate?
Sí. Es una figura prevista en la ley, pero sus requisitos dependen de la fecha del procedimiento (antes o después del 3 de abril de 2025) y del tipo de subasta (judicial o notarial).
¿Qué impuestos se pagan?
Depende del tipo de subasta y de cuándo se formalice la cesión. La base suele ser el mayor entre el precio de remate y el valor de referencia. En el análisis lo calculamos para tu caso.
¿Se puede financiar?
Muy pocas veces antes de la posesión. Lo normal es comprar con fondos propios o con garantía sobre otro inmueble.
¿Qué documentos debo pedir?
Acta de la subasta o decreto, fecha de la demanda ejecutiva, nota simple actualizada y edictos del procedimiento.
Antes de pagar, conoce el motivo
Revisamos lo que te ofrecen y te indicamos cuál es el siguiente paso sensato.