InmoInsider

Pisos de banco, subastas y deuda hipotecaria · En toda España

Análisis de pisos de banco, subastas y deuda hipotecaria antes de comprar.

¿Te ofrecen un piso muy por debajo de mercado? Antes de pagar, te decimos por qué es barato, cuánto te costará de verdad —con los impuestos de tu comunidad autónoma incluidos— y si te conviene.

Para pisos que te ofrecen fuera de InmoInsider.

Ver servicios y tarifas

60 minutos por videollamada para entender qué te ofrecen, qué riesgos tiene y si merece un análisis completo. Se descuenta si contratas el análisis de un activo o la comparativa.

Perito judicial inmobiliario colegiado · Fiscalidad inmobiliaria · +4.500 inmuebles revisados en el último año

Qué analizamos

Seis preguntas que responde cada informe

  • Situación real

    Ocupación, cargas, estado registral y físico del inmueble.

  • Descuento real

    El precio frente a ventas cerradas en la zona, no frente a anuncios.

  • Fase del procedimiento

    En qué punto está el expediente y qué queda por resolver.

  • Plazos

    Cuándo compras, cuándo tomas posesión y cuándo puedes vender o alquilar.

  • Coste fiscal y financiero

    Impuestos según tu comunidad autónoma, costes ocultos, financiación y rentabilidad neta.

  • Veredicto

    Adelante, Con condiciones o Descartar, en un informe razonado y firmado por perito judicial inmobiliario colegiado.

Servicios y tarifas

Elige la profundidad que necesita tu operación

  • Sesión de diagnóstico

    60 minutos por videollamada. Te explicamos qué es exactamente lo que te ofrecen (piso de banco, subasta o deuda hipotecaria), sus riesgos, plazos y financiación, y revisamos los inmuebles que estás valorando y tu perfil fiscal. Sales sabiendo si merece la pena un análisis completo.

    También para pisos publicados en InmoInsider.

    Plazo
    En la sesión
    Precio
    190 € + IVA

    Se descuenta si contratas el análisis de un activo o la comparativa de propuestas

  • Análisis de un activo

    Informe técnico-pericial: valoración, cargas, estado procesal, ocupación, coste fiscal total según la comunidad autónoma, escenarios y veredicto.

    Plazo
    5 días hábiles
    Precio
    1.200 € + IVA

  • Servicio recomendado

    Comparativa de propuestas

    Hasta 3 inmuebles analizados y comparados con la matriz InmoInsider. Ranking razonado, estructura de pago y hoja de ruta.

    Plazo
    7 días hábiles
    Precio
    2.200 € + IVA

  • Propuesta adicional

    Cada activo añadido a la comparativa.

    Plazo
    +2 días hábiles
    Precio
    450 € + IVA

  • Acompañamiento hasta la posesión

    Seguimiento por hitos, coordinación con tu abogado y procurador, revisión de documentación y liquidaciones. Hasta 6 meses.

    También para pisos publicados en InmoInsider.

    Plazo
    Hasta 6 meses
    Precio
    1.200 € + IVA

Precios sin IVA (21 %). Pago: 50 % al encargo y 50 % a la entrega del informe. Acompañamiento: 50 % al inicio y 50 % a la posesión o al sexto mes.

El plan fiscal de salida (venta o alquiler) no forma parte de este servicio: lo presta InmoFiscal, firma de fiscalidad inmobiliaria del mismo grupo, que además es vendedor autorizado del producto publicado en InmoInsider.

Informe de ejemplo

Así es lo que recibes

El entregable de la comparativa de propuestas, con datos ficticios. Te mostramos la primera página, la que se lee tres veces, y el índice completo del informe.

Ejemplo ficticio · no corresponde a clientes ni a operaciones reales

4. Resumen ejecutivo y veredicto

La propuesta A es la más adecuada para su perfil, con la condición de verificar la fecha de la demanda ejecutiva antes de firmar. La propuesta B se descarta: el descuento desaparece al sumar deudas e impuestos.

Comparativa de las propuestas A, B y C
ConceptoABC
TipoPiso en subasta · Vallès OccidentalPiso de banco · Baix LlobregatDeuda hipotecaria · Barcelonès
Precio de la propuesta118.000 €142.000 €96.000 €
Coste total estimado141.500 €163.800 €128.400 €
Valor de mercado probable185.000 €176.000 €210.000 €
Margen de seguridad sobre coste total23,5 %6,9 %38,9 %
Plazo estimado hasta posesión6–10 meses1–3 meses14–24 meses
Beneficio neto (escenario base)30.100 €5.600 €59.100 €
Riesgo principalAcreditar la cesiónMargen insuficienteOcupado por el deudor
Puntuación global71/10058/10066/100
VeredictoADELANTEDESCARTARCON CONDICIONES

Tres cosas que debe saber antes de firmar nada

  1. La propuesta más barata no es la mejor: B pierde casi todo su descuento al sumar la deuda de comunidad y los impuestos.
  2. En C, el vendedor no menciona que quien ocupa el piso es el propio deudor: el plazo realista hasta la posesión supera el año.
  3. Antes de firmar A, hay que obtener el decreto de adjudicación y comprobar la fecha de la demanda ejecutiva.

Qué contiene el informe completo

  1. 1.Datos del encargo
  2. 2.Independencia y alcance
  3. 3.Perfil del inversor
  4. 4.Resumen ejecutivo y veredicto
  5. 5.Ficha de cada propuesta: registro y cargas, estado procesal, posesión, valoración pericial y puntos rojos
  6. 6.Matriz comparativa y puntuación
  7. 7.Fiscalidad: entrada, tenencia y salida
  8. 8.Escenarios de rentabilidad y plazo, con punto de ruptura
  9. 9.Hoja de ruta y estructura de pago
  10. 10.Checklist documental
  11. Anexos: testigos de valoración y qué debe preparar el letrado · Glosario

Firmado por perito judicial inmobiliario colegiado.

Informe técnico-pericial y de análisis de inversión. No es una tasación oficial (Orden ECO/805/2003) ni sirve para pedir una hipoteca.

Cómo trabajamos

De la propuesta al veredicto

  1. 01

    Sesión de diagnóstico: entendemos qué te ofrecen y tu perfil fiscal.

  2. 02

    Análisis o comparativa: valoración pericial, cargas, procedimiento, ocupación y coste fiscal total.

  3. 03

    Veredicto claro: Adelante, Con condiciones o Descartar, con el precio máximo que tiene sentido pagar.

  4. 04

    Acompañamiento opcional hasta la posesión, coordinados con tu abogado.

Compromisos

  • Honorario fijo: lo que pagas por el análisis no depende de que compres, ni de dónde compres.
  • Solo analizamos lo que no publicamos: el análisis y la comparativa son para pisos que te ofrecen fuera de InmoInsider. Los publicados aquí ya han pasado el mismo filtro y su información verificada está en la ficha.
  • Mismo veredicto: el informe y el veredicto son los mismos compres donde compres, incluso si la conclusión es no comprar.
  • Sin ventas cruzadas: el informe no te propone alternativas de la plataforma.
  • Coste total, no precio: impuestos incluidos según tu comunidad autónoma.

Preguntas frecuentes

Antes de decidir

¿Por qué un piso puede estar tan por debajo de mercado?

Porque el descuento suele compensar cargas, ocupación, incertidumbre procesal, plazos o una estructura de compra que exige más capital y conocimiento.

¿Qué diferencia hay entre comprar un piso de banco, en subasta o la deuda?

En un piso de banco compras a la entidad que ya es propietaria; en una cesión de remate ocupas la posición del adjudicatario; al comprar deuda adquieres el derecho a reclamarla, no el piso. Plazos orientativos hasta la posesión: piso de banco, 1–3 meses si está libre y 9–24 meses si está ocupado; piso en subasta, 6–12 meses; deuda hipotecaria, 12–24 meses o más.

¿Qué es un REO?

Inmueble que un banco se adjudicó en una ejecución hipotecaria y que ya tiene inscrito a su nombre. La ejecución ha terminado: lo que queda es una compraventa con un vendedor que quiere sacarlo de su balance.

¿Qué es una cesión de remate?

Quien gana la subasta —normalmente el propio acreedor que ejecuta la hipoteca— cede su derecho a quedarse el inmueble a un tercero. El inversor ocupa su lugar y el juzgado le adjudica el inmueble a él.

¿Qué es un NPL?

Un préstamo hipotecario que ha dejado de pagarse y que el banco o un fondo vende con descuento. No compras el piso: compras el derecho a cobrar esa deuda y la hipoteca que la garantiza.

¿Cuánto se paga de impuestos al comprar?

Depende de quién vende, de quién compra y de la comunidad autónoma. En Cataluña, el ITP aplica una escala del 10 % al 13 % y un tipo del 20 % para grandes tenedores. Lo calculamos caso a caso.

¿Qué pasa si el piso está ocupado?

Hay que estimar el plazo, el coste y la vía para recuperar la posesión antes de valorar la operación. Lo barato puede ser el precio y lo caro, la posesión. En un piso de banco ocupado, el plazo orientativo hasta la posesión es de 9–24 meses.

¿Me hacéis también los trámites en el juzgado?

No. Los trámites procesales corresponden al abogado y procurador del cliente. Nuestro informe técnico-pericial les sirve como documentación de trabajo.

¿La sesión de diagnóstico se descuenta?

Sí. Los 190 € de la sesión de diagnóstico se descuentan si contratas el análisis de un activo o la comparativa de propuestas.

Antes de pagar, conoce el motivo

Revisamos lo que te ofrecen y te indicamos cuál es el siguiente paso sensato.