Deuda hipotecaria · NPL
Deuda hipotecaria: no compras un piso, compras un derecho.
Comprar la deuda de una hipoteca impagada es adquirir un préstamo que no se paga y su garantía. El piso llega, si llega, al final del procedimiento. Ofrece los mayores descuentos y los plazos más largos: el análisis decide si el margen compensa la espera.
Hacer el Semáforo del descuentoPerito judicial inmobiliario colegiado · Fiscalidad inmobiliaria · +4.500 inmuebles revisados en el último año
La operación
Qué compras exactamente
Una cesión del crédito y de su hipoteca, en escritura que tributa por AJD. Después hay que sustituir al banco en la ejecución (sucesión procesal) y llegar a la subasta. En los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, si la subasta queda desierta el ejecutante ya no puede adjudicarse el piso: tiene que pujar para ganarla. También existe la salida sin posesión: si un tercero puja por encima de la deuda, cobras el crédito sin quedarte el inmueble.
Puntos críticos
Los riesgos que hay que revisar
- 01
Plazo
Es el producto más lento; hay que medirlo contra tu horizonte.
- 02
Ocupación por el deudor
El lanzamiento puede alargarse si se plantea un incidente de vulnerabilidad.
- 03
Subasta y consignaciones
Pujar por encima de lo previsto cambia las cuentas.
- 04
Oposición al procedimiento
Cláusulas o defectos del préstamo pueden retrasar o reducir la ejecución.
- 05
Impuestos en dos momentos
La escritura de cesión del crédito paga AJD sobre el capital pendiente, y el ITP llega con la adjudicación.
Plazos
Del primer paso a las llaves
- 01
Compra del crédito
Escritura de cesión del crédito y de su garantía, que tributa por AJD sobre el capital pendiente.
- 02
Sucesión procesal
Sustituyes al banco en el procedimiento de ejecución.
- 03
Subasta
Aquí suele estar el riesgo
Si pujas por encima de lo previsto o aparece un tercero, cambian las cuentas: consignaciones, plazos y escenario de salida.
- 04
Adjudicación o cobro
Te adjudicas el inmueble o cobras si un tercero puja más.
- 05
Posesión
Lanzamiento si el deudor sigue en la vivienda.
Horquilla orientativa hasta la posesión: 12–24 meses o más
Plazos orientativos, no compromisos. Varían según la cartera, el juzgado, la ocupación y la fase en la que compres. En el análisis los estimamos para tu caso concreto.
El informe
Qué analizamos en tu caso
Situación real
Ocupación, cargas, estado registral y físico del inmueble.
Descuento real
El precio frente a ventas cerradas en la zona, no frente a anuncios.
Fase del procedimiento
En qué punto está el expediente y qué queda por resolver.
Plazos
Cuándo compras, cuándo tomas posesión y cuándo puedes vender o alquilar.
Coste fiscal y financiero
Impuestos según tu comunidad autónoma, costes ocultos, financiación y rentabilidad neta.
Veredicto
Adelante, Con condiciones o Descartar, en un informe razonado y firmado por perito judicial inmobiliario colegiado.
Informe técnico-pericial firmado por perito judicial inmobiliario colegiado. No es una tasación oficial (Orden ECO/805/2003).
Preguntas frecuentes
Antes de decidir
¿Qué pasa si otro puja más en la subasta?
Cobras tu crédito hasta donde alcance la puja y no te adjudicas el piso. Puede ser una buena salida si el precio de compra del crédito fue bajo.
¿Cuánto se tarda en tener el piso?
La horquilla orientativa es de 12–24 meses o más, según la fase en la que compres, el juzgado y la ocupación.
¿Qué impuestos paga la compra del crédito?
La cesión del crédito no paga IVA, pero la escritura tributa por AJD sobre el capital pendiente. Si te adjudicas el piso, después se paga ITP.
¿Es para mí?
Encaja con quien tiene fondos propios, un horizonte largo y tolerancia a la incertidumbre del procedimiento.
Antes de pagar, conoce el motivo
Revisamos lo que te ofrecen y te indicamos cuál es el siguiente paso sensato.