Comprar la deuda de una hipoteca impagada (NPL): qué compras de verdad

La deuda de una hipoteca impagada —en el sector, NPL (non-performing loan)— es un préstamo que ha dejado de pagarse. Bancos y fondos venden estas deudas con descuento, y cada vez llegan más al inversor particular. La frase que conviene tener clara desde el principio: no compras el piso. Compras el derecho a cobrar la deuda y la hipoteca que la garantiza. El inmueble solo llega si la ejecución termina con la adjudicación a tu favor.

Tres finales posibles

1. El deudor paga la deuda. Cobras y la operación termina sin inmueble.
2. Te adjudicas el inmueble en la subasta. Es el final que busca la mayoría de inversores, y el que exige más capital. En los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, si la subasta queda desierta el ejecutante ya no puede adjudicarse el piso: tiene que pujar para ganarla.
3. Un tercero puja en la subasta. Cobras con lo que se obtiene, hasta el importe de tu crédito.

La consignación: el capital que llega después

Si te adjudicas el inmueble, el valor por el que lo haces se calcula sobre el tipo de subasta según reglas que fija la ley y que dependen, entre otras cosas, de la fecha del procedimiento y de si es vivienda habitual. Si ese valor de adjudicación supera la deuda que reclamas, tienes que consignar la diferencia. Un ejemplo: deuda reclamada de 265.500 €, tipo de subasta de 656.000 € y adjudicación al 60 %. El valor de adjudicación es 393.600 € y la consignación, 128.100 €. Ese dinero llega después de firmar y solo lo recuperas al vender. Un tipo de subasta alto no es un colchón: es un coste.

Por qué una deuda barata puede salir cara

Siguiendo el ejemplo, un crédito comprado por 165.000 € puede acabar suponiendo un coste total de entrada de unos 372.000 € tras sumar la consignación, el impuesto de la adjudicación y los costes procesales y de posesión. En el caso real del que sale el ejemplo, el inmueble se valoró entre 360.000 y 420.000 €: en la parte baja del rango el margen es negativo y en la alta apenas llega al 13 %, muy por debajo de lo que exige una deuda. El precio del crédito es solo el primer número.

Riesgos que hay que medir

• Plazos: entre la compra de la deuda y la posesión, 12–24 meses o más.
• Oposición del deudor y revisión de cláusulas del préstamo.
• Deudor fallecido: sin una sucesión procesal correcta, lo actuado puede anularse.
• Situaciones de vulnerabilidad que suspenden los lanzamientos.
• Retracto de crédito litigioso: en determinados casos el deudor puede liberarse pagando al comprador lo que este pagó por la deuda.
• Valor real del inmueble frente a la deuda y al tipo de subasta.

Impuestos

La compra de la deuda y la posterior adjudicación del inmueble tributan por separado y de forma distinta. La escritura de cesión del crédito no paga IVA, pero tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el capital pendiente. Si te adjudicas el inmueble y el deudor es una persona física, la adjudicación tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la comunidad autónoma (en Cataluña, escala del 10 % al 13 % y 20 % para grandes tenedores). Conviene calcular ambas antes de firmar la primera.

Para quién tiene sentido

Para quien dispone de capital para imprevistos, tolera plazos largos y exige a la operación un margen mayor que a un piso de banco. Por eso, al analizar una deuda, en InmoInsider pedimos múltiplos más altos que en cualquier otra vía.

Aviso: información orientativa, basada en la normativa vigente a la fecha de publicación. Cada operación depende de su procedimiento, sus cargas y la situación del comprador, y no sustituye al análisis individualizado.