Comprar un piso de banco: qué revisar antes de hacer una oferta

Un piso de banco —en el sector se llama REO— es un inmueble que una entidad financiera se adjudicó en una ejecución hipotecaria y que ya tiene inscrito a su nombre. La ejecución ha terminado: lo que queda es una compraventa con un vendedor que quiere sacarlo de su balance. Por eso suele venderse por debajo de mercado. Pero el descuento no es un regalo: casi siempre compensa riesgos que el banco traslada al comprador. Tu trabajo, antes de ofertar, es saber cuáles.

Quién vende de verdad

El titular puede ser el banco, una sociedad inmobiliaria de su grupo o un fondo que compró la cartera. Quien negocia contigo suele ser un servicer, la empresa que gestiona esos inmuebles por cuenta del propietario. Las ofertas las aprueba un comité, normalmente en un plazo de 10 a 30 días hábiles. Primera comprobación: la nota simple. Quien vende en la escritura debe ser quien figura como titular inscrito.

Seis comprobaciones antes de ofertar

1. Titularidad consolidada. Si la nota simple todavía muestra al antiguo propietario, no es un piso de banco: es una adjudicación pendiente de inscribir, con otros plazos y otros riesgos.
2. Cargas que siguen vivas. Las hipotecas o embargos anteriores a la hipoteca que se ejecutó no se cancelan con la subasta. A veces el banco las presenta como «asumidas por el comprador». Si es así, descuéntalas del precio.
3. IBI y comunidad. Estas deudas siguen al inmueble aunque las generara el propietario anterior. Pide los certificados antes de firmar.
4. Situación posesoria. Libre, ocupado por el antiguo propietario, ocupado sin título o alquilado: cada situación tiene un coste y un plazo. El banco vende el inmueble en el estado en que se encuentra, sin garantía posesoria salvo pacto. Orientativamente, hasta la posesión: 1–3 meses hasta la posesión si está libre; 9–24 meses si está ocupado.
5. Estado físico. En los pisos ocupados no suele haber visita interior. Presupuesta la reforma con margen.
6. Limitaciones legales. Comprueba si es vivienda protegida y, en Cataluña, si la Administración puede ejercer derechos de tanteo y retracto sobre viviendas procedentes de ejecuciones.

Cómo se negocia

El servicer trabaja con el valor por el que el inmueble figura en el balance del banco, no con tu valoración. Las rebajas se aceptan con más facilidad en inmuebles que llevan años en balance. Antes de pagar una reserva, lee con atención cuándo se devuelve: qué pasa si el comité rechaza la oferta, si aparece una carga no informada o si el banco no firma en plazo.

Qué impuestos pagas

Como regla general, la venta de un piso por parte de un banco es una segunda entrega, exenta de IVA, y tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la comunidad autónoma. En Cataluña, la escala va del 10 % al 13 %, con un tipo del 20 % para grandes tenedores. Si compra una empresa con derecho a deducir el IVA, puede renunciar a la exención y tributar por IVA más Actos Jurídicos Documentados, lo que cambia mucho el coste. La base imponible no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro.

El número que importa

El precio no es el coste. Súmale impuestos, notaría y registro, deudas de IBI y comunidad, cargas que asumas, el coste de recuperar la posesión y la reforma. Ese coste total de entrada es el que tienes que comparar con lo que vale de verdad el inmueble.

Información orientativa. No sustituye al análisis individualizado de cada operación.